Jリートの5つの指標とAKIRAが購入している7銘柄について

今日はJリートについて説明したいと思います。

みなさんいつかは不動産を所有して不労所得を獲得したいなと思っているのではないでしょうか?

だけど、不動産は大きな資金が必要で今は手を出せないよな〜。

しかも、空き家時の無収入のリスクや税金がすごそうだからやっぱり無理かな〜なんて毎日思っているあなた!最高の商品があるんです!

それが「J-REIT」です!

実物の不動産に手を出せない人でもJ-REITなら5万円から購入でき、しかも不動産投資のプロが運用してくれるんです!

実物不動産よりも高い利回り商品もあったりして最高なんです!

J-REITとは

多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

J-REITの目標利回りは5%以上に設定しました!

JーREITには利回り6%以上の商品がある!

やはり何と言っても利回りの高さではないでしょうか?

コード 投資法人名 利回り(%)
3468 スターアジア不動産投資法人 7.84
3470 マリモ地方創生リート投資法人 7.01
3473 さくら総合リート投資法人 6.97
8963 インヴィンシブル投資法人 6.53
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 6.13
3451 トーセイ・リート投資法人 6.06

自分もJ-REITで購入する銘柄の利回り目標は5%以上に設定しています。

AKIRAが使用している5つの指標を紹介

自分がよく買うときの参考にしている5つの指標を紹介します。

指標①:NAV倍率が1倍以下であること

NAVとは「Net Asset Value」の略で、「純資産価値」という意味を持ちます。

その倍率であるNAV倍率は、現在の投資口価格が純資産価値に対し、何倍かを示しているもの。株式で言う「株価純資産倍率(PBR)」のような値です。

REITには、株式と同じように「本来落ち着くべき価格」というのがあります。この価格は「理論株価」と呼ばれることも。

この理論的な価格に対して「現実の価格が市場で正当に評価されているかどうか」というのを見極める際に、NAV倍率が役立ちます。

  • NAV=資産-負債(=純資産)
  • NAV倍率=現値÷1口あたりのNAV

自分はいつも購入する商品のNAV倍率が1倍以下になっているかをまず確認して買うようにしています。

指標②:NOI利回りが5%以上あること(できれば6%以上)

NOIとは、Net Operating Incomeの略称で【賃料等の収入】から【運営費や空室期間の損失】を引いた「営業純収益」の事です。

そのNOIを【物件価格】で割ったものが「NOI利回り」です。

NOI利回りは高ければ高いほど良いのですが、一般的には土地価格が安く、資産価値の上がりにくい物件(地方物件や郊外物件など)ほど高くなる傾向にあります。

【NOI利回りが高い投資法人】

大江戸温泉リート投資法人(3472)

星野リゾート・リート投資法人(3287)

イオンリート投資法人(3292)

温泉施設や宿泊施設、商業施設などを運営することによって価値を高めているため、営業がうまくいっている場合はNOI利回りも上がりますが、客足が遠のくとNOI利回りも低下します。

つまり、物件本来の賃料収入というよりは、施設運営者の力によってNOI利回りが高められているため、こうしたJ-REITのNOI利回りは高くなる傾向にあるのです。

指標③:ROEが5%以上あること(できれば6%以上)

ROE(自己資本利益率とは、その名前の通り自己資本に対する利益率を示す指標です。

自己資本とは株主から集めたお金とこれまでに積み上げてきた利益のことです。

自分のお金でどれだけの利益を生み出したか?という効率性を測る指標です。

ROE = 当期純利益 ÷ 自己資本

ROE = EPS(一株当たり利益) ÷ BPS(一株当たり純資産)

ROEは借入を増やすことで水増しできるという点があるので注意が必要です。

指標④:借入率は50%以下であること(ROEと比較する)

借入率とは、会社の持っているお金(総資産)のうち、借金がどれだけの比率を占めているかを測る指標です。

会社にとって、借金は少ないに越したことはありません。少ない借金で大きな利益を上げるのが一番の理想です。

  • 借入率 = 借入金 ÷ 総資産

指標③ROEの分母になるのは、株主資本。実はここに借金は含まれていないのです。

つまり莫大な借金があったとしても、ROEには売り上げが良いかのような数値が出てしまいます。

以上のことから、ROEが高いというのは、優良企業だというわけではなく、莫大な借金(=返済)が裏に隠れている可能性があります。

指標③のROEを見るときには、かならず借入率も見ること!

指標⑤:設立して10年以上やっていること(これはおまけ)

ほったらかし投資なのでやはり長く運用している投資法人が理想です。

AKIRAが投資しているJ-REITの7銘柄公開!

銘柄 保有数量(株)
(3298)インベスコ・オフィス・Jリート  1
(3451)トーセイ・リート投資法人  2
(3463)いちごホテルリート投資  1
(3468)スターアジア不動産投  2
(3472)大江戸温泉リート  1
(8963)インヴィンシブル投資法  8
(8979)スターツプロシード投資  1

今後もどんどんJ-REITを買い増ししていこうと思います!

購入しているJ-REIT銘柄の指標の詳細も時間できたときに紹介します!

でわ、またです!

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